购房人在审查开发商的证件时，一般非常关心开发商的土地抵押状况。如开发商的土地被抵押而又想购房时，不知道该如何处理。同样地，开发商对于土地抵押情况往往也是讳莫如深，躲躲闪闪，从而造成买卖双方的互不信任。抵押的房子到底能不能买？抵押的房子应该怎样买？作为购房人，对待开发商的土地抵押，既要谨慎，又要理性。为此，我们将从以下几个方面给您介绍相关知识：一.开发商进行土地抵押的合理性；二.房地产抵押的法律知识；三.购房者如何应对抵押。

开发商进行土地抵押的合理性

    在经济学上，根据行业的特点，可以将所有的行业分为劳动力密集型行业、技术密集型行业、资金密集型行业。房地产业无疑属于资金密集型行业。

    所谓资金密集型行业，是指短期内需要投入大量的资金。一个房地产公司，员工往往只有几十人。但需要的资金至少过亿元。这些资金主要用于如下方面：地价款、拆迁补偿费、工程款等。大的资金需求就会带来大的资金风险。正因如此，为避免房地产行业给整个社会带来不良的影响，国家从几个方面对房地产企业的资金行为进行了规范。 本文载于－技巧网评

    首先，国家对房地产开发企业实行较高的资本门槛。比如，按照《公司法》的规定，设立一个公司，最少只需要10万元注册资本即可。但设立一个房地产开发行业的公司，根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。

    各资质等级企业的注册资本条件如下：

1.一级资质：注册资本不低于5000万元；

2.二级资质：注册资本不低于2000万元；

3.三级资质：注册资本不低于800万元；

4.四级资质：注册资本不低于100万元。

    而北京市又根据本市的实际情况，在建设部规定的基础上作了更严格的规定。按照《北京市建设委员会关于转发〈房地产开发企业资质管理规定〉的通知》的规定，北京市各资质等级企业除应符合《房地产开发企业资质管理规定》规定的条件外，还应具备下列条件：

1.二级资质：注册资本不低于3000万元；

2.三级资质：注册资本不低于2000万元；

3.四级资质：注册资本不低于1000万元。 

    按照《北京市建设委员会关于转发〈房地产开发企业资质管理规定〉的通知》的规定，一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。

    第三,对房地产开发规定了项目资本金制度。国务院《城市开发经营管理条例》第十三条规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

    第四,对期房预售行为进行了规范。根据国务院《城市开发经营管理条例》和建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售应当符合三个条件，其中之一为：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。 本文载于－技巧网评

    实际上，尽管作了上述规定，由于资金实力或出于规避风险的考虑，很少有开发商完全利用自有资金进行房地产开发。因此，除了通过商品房预售获得资金外，就只有向银行贷款了。而国家为了防范金融风险，除了特殊情况外，均要求商业银行发放贷款必须以借款人提供合格的担保为前提。如《中华人民共和国商业银行法》第三十六规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保。而利用已获得的国有土地使用权进行抵押就是一种主要的担保方式之一。因此，购房人在审查时看到土地使用权被抵押就见怪不怪了。利用抵押担保贷款的操作程序一般为：抵押、融资、卖楼和还款。

    市场经济要求资金的高速运转，而开发商合理合法地利用资金的行为也不应该被指责。房地产开发中的资金运用行为构成一个资金链，而一个良性的资金链有利于房地产行业乃至整个社会的健康发展。

    反过来，要求房地产开发企业沉淀大量资金才能进行房地产开发是不合理也是不明智的。因此，政府对于开发商的抵押贷款行为应着眼于疏而不是堵；同样地，作为购房人，对于开发商的抵押贷款行为应重在防范而不是害怕。

选房四招儿

    有些购房者选房时，除了房屋价格、地理位置等不知还应注意什么,在此给您出几招儿：

一.选开发商

    颇具经营理念的房地产发展商开发的新楼盘，一般选址正确、定价合理、房型超前。

二.选同一区域连续成功开发的楼盘

    房地产有明显区域性特点，跨地区开发会增加成本，稀释利润，而房产开发是一个资源整合过程，所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险。

三.选容积率比得房率更有意义

    现在购房都非常计较得房率，其实目前设计房型得房率相差无几，而容积率高低直接影响小区绿化、采光与居住品质。所以购房时，询问占地面积多少，能造多少平方米房子意义非同寻常，选择容积率低的小区比较好。

    现在市场上顾客购置房产，大多数是为了自用，购房又是一次性支出比较大的投资，所以多数用户对价位最为在意，相似的两处房产，往往会选择价格低的。但从长远看，即使购置自用住宅，也应有投资眼光。因为房产具有保值、增值功能，如购置的房产没有与市场的增值同步，实际上就意味着损失。

购房须关注物业管理

    买房只是一次短暂的购买行为，而居住却是几十年的事。优秀的物业管理不仅能创造良好的生活、居住环境，同时还使得物业的设备及功能等始终保持着与社会发展的同步性，便于延长房屋的使用寿命。以下就购房时物业管理应注意的问题谈几点看法。

1.你未来的管家什么样

    在买房时，应向开发商了解小区未来的物业管理公司是哪一家，该公司是否有《物业管理资质合格证书》，以及过去的物业管理业绩、社会形象如何等，要做到心中有数。

2.提供服务的内容及标准

    一般来说，物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对各种服务应详细了解，如物业公司一天打扫几次？是否有楼内保安？对于急迫性维修，物业公司承诺多长时间到达现场？

3.房屋使用维修管理制度

    房屋维修怎么办？物业管理公司如何管理？这些比较琐碎的问题，看起来十分简单，其实很容易产生纠纷。如物业公司规定：住户封闭阳台要统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，全体住户要共同承担楼房公共地方的维修，装修时不得拆改某些设施，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等。这些规定，购房者能否接受，都应成为购房时必须考虑的因素。 本文载于－技巧网评

4.物业管理费标准怎么定

    在物业管理纠纷中，物业管理收费问题占了主要方面。有些购房人总是认为所有的物业收费国家都是有标准的，其实不然，有些物业管理收费实行的是市场价，如特约性服务费用、高档住宅物业费用等。今后物业管理收费都将逐步放开，由双方协商确定，政府定价的会越来越少。

    购房者对于上述物业管理问题的了解，不能局限于开发商的口头承诺，否则，一旦发生纠纷，购房者的权益将无法得到保护。购房者应要求开发商对物业管理问题有书面文件,这样才能真正保护自己的利益。