物有所值的购房技巧（购房指南）

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物有所值的购房技巧（购房指南）

文章来源：转载点击数：更新时间：2008-10-20 【字体：小大】

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一、要了解住宅价格的构成。目前，大多数购房者在选择住宅时，主要是从不同的住宅地段、环境、配套等方面进行横向比较，而很少有人从房屋自身的造价等方面作纵向比较。以目前上市的住宅而言，它的价格大致由下述部分构成：
    1．房屋造价。
    A．基地开发费。指房屋基地开发中，按规定有征地费、青苗补偿费、设施补偿费、劳动力安置费或拆迁补偿费以及场地平整费等。
    B．勘察设计费。指按规定支付的规划费建筑设计费及施工执照等（此两项属于施工前发生的费用）。
    C．房屋建筑安装工程费。包括建造住宅过程中耗费的各种材料、燃料、动力的价值以及运输、装卸、保管等费用，再加上施工机械使用费、人工费用等部分。
    D．房屋建设的间接费用。包括施工业务管理部分的工资、办公费用和劳动保护，以及质量检验、职工培训、停工工资等费用。以上两项属于建筑房屋过程中发生的费用。
    E．市政公用设施费。包括某住宅小区内全部商业、饮食业、服务业、文化、教育、体育、卫生、行政、经济、消防等各种用房以及供水、供电、供暖、供气、邮电、通讯、交通、道路、排水、排污、环卫、绿化、人防等各种市政设施的建设费用。
    F．各种税费。包括建筑税及城市建设费、配套费、教育附加费及经营税等。
    G．房屋建设中的盈利。
    2．房屋销售的费用和销售盈利。
    房屋一旦建成，便可进入流通领域。在此过程中形成的费用，包括工资、福利、办公费、利息和保管费以及销售单位所预期的盈利额。另外还包括售楼处建设及人员开支，营销策划代理费用等。
    从目前大中城市面市的住宅来看，它们构成中的各项费用比例，大致是土地征用开发费占25％，建筑安装工程费用约占40％，基础建设费占15％，附加费约占7％，利润及管理费用约占13％。
    二、学会判断楼盘的价值。消费者购房都想要物有所值，但面对令人眼花缭乱的楼盘，怎样做到“慧眼识珠”呢？主要从以下几个方面考察：
    1．楼盘的使用价值。指住房的生活居住功能。包括设计的合理性，配套设施，建筑材料及建造质量等因素。
    2．楼盘的附加价值。包括楼盘的外观造型、环境绿化、物业管理与服务、物业品牌的知名度等。
    3．楼盘的投资价值。指楼盘作为一项物业投资的保值、增值潜力。
    三、要善于讨价还价。所谓“物有所值”，就是指在购房过程中要善于讨价还价，尽量压低房价，使得买下来的房产日后有保值升值的潜力。俗话说：“按质论价”。房屋的缺点是影响价格的根本性因素，因此在讨价还价过程中，如能指出所购房屋的缺点，则可以此作为压价的筹码。首先，要尽量地指出房屋质量的缺点，包括门窗损坏、墙面脱落、光线不足、地板磨损等方面。其次要尽量指出房屋内部设施上的缺点，如灯饰、窗框、浴缸、马桶等都不能令人很满意等。再次，要尽量指出房屋格局上的缺点。如交通不便、噪音比较大、空气有污染、阳光不充足等，指出种种不满的目的只有一个，那就是房屋的价格必须有较大幅度的下降。运用指出房屋缺点来讨价还价的策略，必须注意全面、仔细及真实，尽量做到不让任何一个小缺点蒙混过关。房屋缺点指出得越全面越充足，就越有利于购房者杀价，全面地指出房屋的缺点，要求购房者在察看房屋时要十分细致，不放过任何一个可以说三道四的毛病。购房者对房屋的缺点可以尽情地挑剔，甚至请些人来挑毛病，但是所挑毛病必须是事实，只要你挑毛病是事实，房产商也无话可说，其气势要受挫，就有利于往下讨价还价，买到价格比较实惠的房屋。